Odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania
Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością. Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadawane są przez Ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych nabywane jest prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy”, który podlega ochronie prawnej.
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu kilku podejść, metod i technik, zdefiniowanych odpowiednimi przepisami. Wyboru właściwego sposobu wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj, położenie, przeznaczenie oraz stan danej nieruchomości, a także dostępne dane o rynku lokalnym. Niekiedy sposób wyceny determinowany jest przez przepisy prawa.
Operat szacunkowy stanowi opinię o wartości nieruchomości, która sporządzana jest na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego. Sposób sporządzenia, formę, a także treść operatu określa Rozporządzenie Rady Ministrów. Operat szacunkowy jest dokumentem w rozumieniu Kodeksu Karnego, ponadto może być wykorzystany jedynie do celu, dla którego został sporządzony.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany np. stanu nieruchomości lub lokalnego rynku.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany przez kolejne 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził, o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub inne istotne zmiany.
Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:
Księgi wieczyste stanowią rejestr publiczny zawierający informacje o stanie prawnym nieruchomości. Zgodnie z polskim prawem wszystkie nieruchomości powinny posiadać urządzone księgi wieczyste.
Numer księgi wieczystej najczęściej podawany jest w formacie XXXX/00000000/0, gdzie XXXX to oznaczenie wydziału ksiąg wieczystych (np WA1M), 00000000 - numer księgi uzupełniony do 8 cyfr, ostatnim członem jest cyfra kontrolna. W starszych dokumentach często widnieje sam numer księgi (może mieć mniej jak 8 cyfr).
Coraz częściej lokale będące w zasobach spółdzielni mieszkaniowych mają urządzone księgi wieczyste. Dotyczy to w szczególności mieszkań, które mają stanowić zabezpieczenie wierzytelności kredytowej.
W przypadku braku księgi wieczystej stan prawny potwierdzany jest przez spółdzielnie mieszkaniową stosownym zaświadczeniem, które opisuje parametry techniczne mieszkania oraz komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielnia wydaje, także zaświadczenie o braku przeciwskazań do założenia księgi wieczystej, co jest szczególnie istotne przy staraniu się o kredyt hipoteczny.
Wypis z rejestru gruntów opisuje szczegółowo działki ewidencyjne (jednostki powierzchniowe). Dokumentem uzupełniającym jest wyrys stanowiący graficzną informację o danej działce ewidencyjnej. Dane te ewidencjonowane są przez starostów lub prezydentów miast na prawach powiatu - w postaci rejestru gruntów. Pojęcia - ewidencja gruntów, rejestr gruntów oraz kataster w poszczególnych przepisach prawa występują zamiennie.
Wypis i wyrys pozyskać może m.in. właściciel nieruchomości lub osoba mająca interes prawny związany z przedmiotem wypisu. Wniosek składa się w Starostwie Powiatowym/Urzędzie Miasta, na terenie którego usytuowana jest nieruchomość lub przez e-PUAP. Urząd poinformuje cię jaki jest czas oczekiwania, przeważnie trwa to ok. tygodnia. Materiały udostępniane są odpłatnie (dla celów wyceny nieruchomości wystarczający jest uproszczony wypis z rejestru gruntów!)
Obowiązujące przepisy nie regulują okresu ważności wypisu ani wyrysu z ewidencji gruntów. Ocena aktualności posiadanego wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów może być uzależniona od przedmiotu sprawy administracyjnej, podmiotu, jakiemu jest on przedkładany oraz czynności, do dokonania której jest on przeznaczony.
Instrukcja jak uzyskać wypis i wyrys z ewidencji gruntówWiększość gmin udostępnia na swoich stronach internetowych materiały planistyczne, które umożliwiają sprawdzenie podstawowych funkcji terenu. Często opracowania te są mało czytelne lub nie zawierają pełnej informacji, dlatego zachęcam do pozyskania wypisu z urzędu gminy/dzielnicy miasta.
MPZP jest aktem prawa miejscowego, przy czym nie jest opracowaniem obowiązkowym. Plan określa w sposób szczegółowy możliwości zabudowy terenu, którego dotyczy. Każdy ma prawo otrzymać wypisy i wyrysy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wniosek składa się w urzędzie gminy lub urzędzie miasta (dzielnicy), na terenie gdzie usytuowana jest nieruchomość. Materiały udostępniane są odpłatnie (koszt to od 30-250 zł). Wypis otrzymuje się w przeważnie w przeciągu kilkunastu dni. Instrukcja jak uzyskać wypis i wyrys z MPZP.
Jeśli na danym obszarze nie obowiązuje MPZP, wówczas przeznaczenie ustala się w oparciu o SUiKZP danej gminy. Jest to opracowanie obowiązkowe i obejmuje obszarem całą gminę. Nie jest aktem prawa miejscowego, a więc nie może być podstawą do wydania decyzji administracyjnych. Dlatego w praktyce rzadko wnioskuję się o wydanie wypisu i wyrysu. Dokument określa w sposób ogólny politykę przestrzenną i lokalne zasady zagospodarowania.
Instrukcja jak uzyskać wypis i wyrys ze SUiKZP
W przypadku braku MPZP do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę niezbędne jest otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy, która określa w sposób szczegółowy możliwości zabudowy nieruchomości.
Wniosek składa się na formularzu (dostępnym na stronach internetowych urzędów gmin lub w siedzibie gminy/miasta) kierując go do wójta, burmistrza, lub prezydenta miasta. Dla jednej nieruchomości może zostać wydanych kilka decyzji WZ. Wniosek może złożyć każdy (nie trzeba mieć prawnego interesu, ani być właścicielem nieruchomości).
Instrukcja jak uzyskać WZ
Umowa przeniesienia własności wykonywana jest w formie aktu notarialnego. Umowa opisuje szczegóły istotne dla rzeczoznawcy majątkowego, do których dotarcie bez wiedzy o ich istnieniu często bywa niemożliwe. Mogą to być m. in. różnego rodzaju informacje nieujawnione w księdze wieczystej (obciążenia, powierzchnie dodatkowe, służebności), udziały w innych nieruchomościach (drogach dojazdowych, terenach osiedlowych, lokalach niemieszkalnych).